居抜き物件は初期費用を抑えられる有力な選択肢ですが、前の店の設備がそのまま使える保証はありません。この記事では、契約前に確認しておきたい設備・契約・費用の勘所を整理します。
居抜きの利点と、見えないコスト
居抜き物件の魅力は、厨房設備や内装が残っているぶん、初期費用と工期を圧縮できる点にあります。ゼロから作るスケルトンに比べて、うまくはまれば数百万円単位で変わることもあります。
ただし、残っている設備が自分の業態にそのまま使えるかは別の話です。前がラーメン店で今回がカフェなら、必要な厨房機器も排気の量も違います。「そのまま使える」と思って契約したら、結局ほとんど入れ替えることになり、スケルトンと変わらない費用がかかった、という例もあります。安さは、業態が近いときにこそ効きます。
契約前に見ておきたい設備
居抜きで一番怖いのは、目に見えない設備の状態です。内装の見た目はきれいでも、その裏の設備が使えなければ、大きな追加費用に直結します。契約前に、できれば設計者や施工会社と一緒に、次の点を確認しておくと安全です。
- 排気ダクトとフードの容量、そして経路（隣室や上階を通っていないか）
- グリストラップの有無とサイズ、清掃・排水の状態
- 電気の契約容量が、想定する厨房機器で足りるか
- 空調の年式と能力、ガス・給排水の引き込み位置
- 給排気のバランス（換気が取れず是正が必要になるケースがある）
前テナントの原状回復と造作譲渡
居抜きには、前のテナントが残した設備を「造作譲渡」として引き継ぐ形が多くあります。このとき、譲渡される設備の範囲と、その対価（造作譲渡料）が明確になっているかを確認します。口約束で「ついてくる」と思っていた機器が、実は前テナントの持ち出しだった、ということも起こります。
また、退去時の原状回復の条件も契約前に押さえます。自分が去るときにスケルトンに戻す義務があるのか、居抜きのまま渡せるのか。この違いは、出店時ではなく撤退時に大きな金額差となって効いてきます。入るときと同じくらい、出るときの条件を見ておくことが大切です。
契約前チェックを、判断材料にする
居抜きは初期費用を抑えて早く出せる選択肢ですが、その前提は設備が業態に合っていることです。物件を気に入って契約を急ぎたくなる場面こそ、設備と契約条件を冷静に確認する価値があります。可能なら契約前に専門家を現地に入れ、隠れコストを見積りに織り込んだうえで判断してください。判断材料が揃っていれば、居抜きは強い選択肢になります。